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地产转型:为利而来为利而往

开封房产  发布日期:2015/7/29 18:46:36
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“稳赚1号”所代表的万达转型,昭示了王健林重新配置企业资源、寻求新的增长点的冲动。这一冲动,在更远的维度上见证了经济环境变化对商业理念和生态的重塑。

6月12日,万达与快钱联手开发的互联网金融产品“稳赚1号”正式推出。三天之内被认购一空,实现募资50亿元的既定目标。其中,5亿元面向个人投资者,45亿元面向机构投资者。

以万达为标志的地产转型,方兴未艾。从横向来看,这是一场赛马,居于前列的将继续享有时代红利;落后者,或许就此告别名利场。万达对互联网金融的介入,一句话来说,就是“我还想再活五百年”。

借由“稳赚1号”的波澜,管中窥豹,我们不但可以看到一个地产大鳄的新野心,也能够看到商业地产在今天的新处境。正所谓“苟日新日日新”,没有一成不变的商业模式,互联网不过是倒逼行业革新的动力。

一次成功的亮相

“稳赚1号”的商业表现令人瞠目结舌。即便放在众筹行业里来看,这也是一个令人惊讶的成绩。投资门槛低到1000元,上限为100万元,投资标的是万达2015年新开工且在2016年开业只租不售的万达广场项目,预计年化收益率为12%。看起来真的是可以“稳赚”。据报道,第二期众筹,也已经于7月初启动。

据悉,二期项目延续一期做法,继续把募集资金用于建设万达广场,承诺的回报是,投资人获得万达广场收益权,同时享受商铺租金和物业增值双重回报,年化收益率和第一期相同。

从万达披露的内容来看,“稳赚1号”起始投资金额几乎能够为每一个都市白领所接受。任何一个有意愿的投资者都能够参与进来,借由万达之手,间接参与普通人难以介入的实体经济融资。如果仅仅是快钱推出一款互联网金融产品,市场效应和媒体效应都未必像现在这么大。正是万达本身的品牌效应,其深身处中国地产王国核心的位置,以及王健林的战略设计,让“稳赚1号”成为投向湖心的石子,既在市场中间引起波澜,也让作为观察者的旁人感到“有戏”。

万达本身归纳的“稳赚1号”特点有四。第一是稳。资金的流向是万达的商业地产,金融产品收益用实体经济的前景作为担保,万达广场的过去与将来由此成为现在的市场信心。第二是赚。产品说明强调,本次募资用于只租不卖的物业,租金和物业增值同时成为回报源头。万达商业地产稳定的出租率和租金收缴率,可以让投资者相对放心,成为所谓的信用担保。第三是易。毫无疑问,50亿元的募资额度,拿出十分之一开放给小体量的个人投资者,与其说是真心实意,不如说是偷天换月的宣传策略。第四是轻。万达视之为金融创新,强调说流转方便。认筹份额允许转让,这正是该款产品引人注目的另外一个因素。

无论这款产品的发布包含有几多噱头,更不用提资金到底如何运作,这都是一次成功的亮相。

一个是中国最知名的地产企业,一个是互联网金融的业界明星。万达与快钱的合作,迅速被媒体解读为传统房地产转型的新动向。北京(楼盘)一家媒体在分析总结今年上半年的楼市行情时认为,“房地产市场进入下半场。房地产买方市场行情,不会因为上半年的回暖而改变,已经开始并深入的房地产转型,仍将是楼市的主旋律”。

问题在于,产品的投资期限为7年,时间太长,可能很多投资者都没有耐心等到2022年再收回权益。可以转让是快钱应对此道的一个办法。但已经有分析人士质疑,如果万达在财务上不能够恰当处理,“稳赚1号”未必能够成为所谓的“轻资产”,这就给今日的亮相埋下一道伏笔。

万达的“轻转型”

虽然未知真假,但网络上已经有模有样地流露出一份《稳赚1号产品介绍》(内部版)。在这份产品介绍中,王健林的一个观点得到着重介绍:“力推轻资产模式,全力推进万达的第四次转型;相较于前三次转型,第四次转型是革命性的,是有充分准备的。包括‘万万’(万达、万科)合作,万达首只互联网金融产品的推出都是这次转型的重要体现。”

《内部介绍》收入了三页王健林本人的讲话修改稿,文章指出:“重资产模式虽然还能发展,但难度在加大,要快速扩大规模,就要转型轻资产。万达要在五年之内做到足够大,彻底排斥掉竞争对手。万达是在挖更宽更深的护城河”。

所谓无利不起早。在这份内部资料的尾声部分,一张PPT上面蓝底白字格外清晰地写着:“希望大家能够充分享受万达第四次转型的商业红利!”那么到底什么是所谓的“第四次转型”?

今年4月15日,王健林在深圳(楼盘)证券交易所第一次正式阐述他的“轻资产计划”。按照王健林的设想,万达今后的融资不再仅仅依靠银行贷款,而更多地转向市场化和社会化的合作模式,比如依靠理财产品来募集资金。

在王健林的表述中,万达商业地产转型主要做两件事。第一,转让现在已经拿到地且在2017年后开业的重资产项目,即万达投资并与住宅销售相关的项目。丢掉重资产,集中人力资源和资金做轻资产项目,这就是第二件事。做法分两种,一是机构出钱万达做事,最后分享部分租金;二是众筹。万达不再单纯追逐所谓的开发利润,而是把注意力转移到商业租金和物业增值上来。

地产转型:一个伪命题

理想中的万达,将重新塑造自己的支柱产业:万达商业,文化集团,金融板块,电子商务。令人吃惊的是,王健林说,万达商业会从当初起家的“基础公司”变成一个商业服务公司,“没有地产”。既然改革者已经不把公司看做地产公司,我们如果再坚持谈论“地产转型”,本身就已经是一个伪命题。所谓“商业地产”今日的转型,与其说是模式的调整,倒不如说存在一个“质变”的契机,即“内部资料”所云“彻底排斥掉竞争对手”。

新常态下,一切都在转型,一切都在调整,一切都无定论。所谓调结构促转型和“衔接期”的说法,已经明白无误地道出“新常态”的一个重要面向,那便是,一切坚固的东西都烟消云散了。与其说旧的已去,不如说新的尚未到来。

旧的商业结构已经被迫瓦解,新的商业结构尚且变动不居,老练的地产商人早就意识到这一点。今天的转型,不过是应时而动。事实上,他们虽然一直在谈商业模式,但从来就没有认为存在一个固定不变的模式。

万达之外,商业地产没有动作的已经很少。万科早就不是一个传统的地产公司,这几乎已经是行业共识。恒大地产搞足球,卖矿泉水,建设农场,一时之间甚至有“不务正业”的批评声传出。今年6月30日,链家地产直接把公司名称中的“地产”两个字拿掉,业务覆盖了租赁、新房、二手房、资产管理、互联网平台、金融理财等多个领域。

以上种种,是在一个什么样的环境中发生?重塑。

十八届三中全会做出一个决定,把以往“发挥市场在资源配置中的基础性作用”改为“使市场在资源配置中起决定性作用”。无论是商业地产的转型,还是现在风靡一时的O2O,都是市场在重新配置资源,在重塑我们的经济环境。环境变化的时候,内部的生态、食物链必然也要随之而变。“稳赚1号”所代表的万达转型,正昭示了王健林重新配置企业资源,寻求新的增长点的冲动。这一冲动,则在更远的维度上见证了经济环境变化对商业理念和生态的重塑。也正是在这个意义上,地产转型再次成为伪命题,企业从未有过一个稳定的“范式”,只不过一直在不断地重塑自己的盈利模式。

作为一种镜鉴,我们不妨看看银行。在金融脱媒和利率市场化的经济换挡中,银行经营者已经纷纷提出要向轻资产转换。招商银行(600036,股吧)要打造“轻银行”,建设银行(601939,股吧)提出“轻装上阵”,浦发银行(600000,股吧)原行长朱雨辰更是直接对媒体表示,大资管时代正在重新定义金融业。万达的众筹归根结底不过是一种融资模式,企业转型才是真正的冰山一角,而“轻资产化”大环境所催生的传导机制才是海底那八分之七的冰山。

对于商人来说,只要能够赚钱,大门朝哪边开都是一样的。

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文章来源:新浪乐居
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